양도소득세 신고방법 & 필요서류 체크리스트
홈택스·손택스에서 간편 신고하는 순서, 신고기한, 가산세 주의사항, 준비 · 제출 서류까지 한눈에 정리했습니다.
매년 5월은 양도소득세 신고·납부 기간입니다.
집·토지·상가를 팔았거나 분양권을 양도했다면 양도일 다음 달 말일부터 2 개월 이내 또는 정기 신고 기간(5 월) 안에 꼭 신고해야 가산세를 피할 수 있습니다.
✅ 1. 양도소득세 신고기한
- 수시 신고 : 양도일이 속한 달의 말일부터 2 개월 이내
- 정기 신고 : 매년 5 월 1 일 ~ 5 월 31 일 (전년도 양도분 일괄 신고)
- 가산세 : 무신고 20 % + 납부지연일수×0.022 % (2025년 기준)
✅ 2. 홈택스에서 신고방법
- 홈택스 로그인 – 공동/금융 인증서·카카오/네이버 인증 가능
- [오른쪽상단 전체메뉴] 클릭
- 세금신고 → 양도소득세 신고 메뉴 선택
- 부동산 종류 및 양도·취득일 입력 → 자동세율 적용
- 장기보유특별공제·비과세 요건 확인 후 체크
- 자동 세액계산 결과 확인 → 납부서 출력 또는 전자납부
- 접수증·신고서 PDF 저장 → 추후 세무조사 대비
※ 홈택스 자동계산값이 실제와 다를 수 있으므로 매매계약서·취득세 영수증 등 증빙을 다시 확인하세요.
✅ 3. 손택스(모바일) 신고방법
- 손택스 앱 실행 → 공동·금융인증서 또는 패스(PASS) 로그인
- 세금신고 → 양도소득세 간편신고 선택
- 양도 부동산 정보 & 취득가·양도가 입력 → 장특공 자동 반영
- 세액 확인 → 간편납부(계좌·카드·간편결제)
- 신고완료 알림톡 수신 → PDF는 “신고내역” 메뉴에서 다운로드
✅ 4. 방문·우편 신고(세무서) 핵심 팁
- 양도세 신고서(서식 120), 양도계약서 사본, 취득명세서 지참
- 증빙 원본을 들고 가야 접수 가능
- 대리인이 신고할 때는 세무대리 위임장 + 인감증명 필수
✅ 5. 필요서류 & 체크리스트
| 서류 | 발급·준비 팁 | 비고 |
|---|---|---|
| 매매(분양) 계약서 사본 | 양도·취득 계약 모두 준비 | 전자계약은 PDF 출력 |
| 취득세·등록세 영수증 | 시·군·구 지방세 납세증명 | 가산세 계산 시 필요 |
| 등기부등본 | 정부24 → 발급 · 열람 | 보유 기간 산정 근거 |
| 장기보유특별공제 확인서류 | 주민등록등본·전입세대 열람 | 1세대1주택 비과세 판단 |
| 양도소득세 신고서(서식 120-2) | 홈택스 자동 생성 가능 | 방문 · 우편 신고 시 필수 |
✅ 6. 신고 전 · 후 체크포인트
- 양도일 산정 : 대금 청산일 or 등기접수일 중 빠른 날
- 1세대1주택 비과세 요건 : 보유 2년 이상 + 거주 요건 확인
- 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 시 24 %부터, 15년 80 % (2025년 기준)
- 가산세 : 무(遅)신고 20 %, 과소신고 10 %
- 신고 후 수정·경정은 홈택스 “정정/취소” 메뉴에서 가능
✅ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 손택스 간편신고와 홈택스 신고 금액이 다르게 나와요.
A. 손택스는 간단 계산식이라 옵션 공제 누락이 있을 수 있습니다. 홈택스 정식 신고 후 출력된 ‘계산서 세부내역’을 비교하세요.
Q2. 1주택 보유기간 계산은 언제부터인가요?
A. 등기접수일 또는 분양권은 잔금지급일(실제 취득일)부터 양도일까지입니다.
Q3. 자녀에게 증여 후 다시 매도하면 장특공 인정되나요?
A. 증여받은 사람 기준으로 보유기간이 새로 시작됩니다. 전원합의체 판례(2023다286586) 참고.
Q4. 2주택 중 1채를 팔았는데 일시적 2주택 비과세에 해당합니다. 신고해야 하나요?
A. 예. 비과세라도 신고 의무가 있습니다(0 원 신고). 미신고 시 10 만원 가산세.
Q5. 중개수수료·인테리어 비용도 필요경비에 포함되나요?
A. 매매계약 성립을 위한 중개수수료·취득세·법무사 비용은 포함, 인테리어·수리비는 원칙적으로 불인정.
✅ 마무리
양도소득세 신고는 ‘언제·어떻게’가 관건입니다.
홈택스·손택스 절차와 준비 서류를 미리 체크해 가산세 없이 스마트하게 신고하세요!
출처 : 국세청 홈택스/손택스, 「소득세법 시행령」(2025.1.1.시행)
