1세대 1주택 비과세 요건, 고가주택·조정대상지역 거주요건, 2025 세법 개정 포인트
(장기임대주택·다주택 중과 한시배제 연장)까지 한눈에 정리했습니다.
양도소득세는 토지·건물·주식·파생상품·분양권 등을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다.
하지만 조세정책적 목적으로 비과세·감면 규정을 두고 있어, 요건을 충족하면 세금을 전혀 내지 않거나 대폭 줄일 수 있습니다.
✅ 1. 비과세 기본 구조
- 과세 대상 자산이어도
- ① 자산이익이 없거나 손해 → 과세 없음
- ② 법령상 비과세(1세대 1주택 등) → 과세 없음
- ③ 감면(장기임대주택·자경농지 등) → 세액 경감
✅ 2. 1세대 1주택 비과세 핵심 요건 (2025년)
| 구분 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 보유주택 수 | 양도일 현재 국내 1주택만 보유 | 일시적 2주택·혼인합가 등 예외 규정 존재 |
| 보유기간 | 2년 이상 보유 | 조정대상지역 2017-08-03 이후 취득 → 거주 2년 추가 필요 |
| 고가주택 기준 | 실거래가 12억원 초과 시 초과분 과세 | 12억원 이하 금액은 비과세 |
| 주택 + 토지 범위 | 도시지역: 주택정착면적의 5배(수도권 3배) 도시 외: 10배 |
초과 토지는 별도 과세 |
✅ 3. 비과세로 보는 특수 사례
- 부담부증여 중 채무인수액 – 유상양도 간주(과세) / 증여분 비과세
- 신탁 해지로 원상회복 – 양도로 보지 않음
- 공동소유 토지 단순분할·환지처분 – 양도로 보지 않음
- 배우자·직계존비속 간 매매 – 증여로 추정 → 양도세 X, 증여세 과세
✅ 4. 2025년 개정 포인트
- 주택 → 상가 용도변경 후 양도
- 매매계약일 기준으로 1주택 여부 판단 (’25-02-28 이후 체결분 적용)
- 장기임대주택 보유자 거주주택 비과세
- 생애 1회 → 횟수 제한 폐지
- 임대주택 → 거주주택 전환 시 비과세
- 2년 이상 거주하면 직전주택 양도 이후 차익 비과세
- 다주택 중과세 한시배제 1년 연장 ('26-05-09까지)
- 단기·장기민간임대주택 중과 배제·비과세 범위 확대
✅ 5. 비과세 체크리스트
- 양도일 기준 주택 수와 고가주택 여부 확인
- 조정대상지역 취득분 ↔ 거주 2년 요건 충족 여부 확인
- 장기보유특별공제(최대 80%)와 이중 적용 불가 주의
- 사전 증여·분할 전략 시 증여세·취득세 역산 필수
✅ 장기보유특별공제 주의사항
조정대상지역 주택은 장기보유특별공제를 적용받기 위해 보유기간 외에 '거주기간'도 함께 충족해야 합니다. (최대 80% 공제)
✅ 고령자 공제 요건
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고, 해당 주택에서 2년 이상 거주한 경우
만 60세·65세·70세 이상이면 고령자 공제(최대 40%)를 추가로 받을 수 있습니다.
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1주택인데 실거래가 14억원이면 전액 과세인가요?
A. 아닙니다. 12억원 초과분(2억원)에 대해서만 양도세가 과세됩니다.
Q2. 1세대 1주택 비과세 주택을 임대한 후에도 2년 거주해야 하나요?
A. 조정대상지역에서 2017-08-03 이후 취득했다면 거주 2년 요건이 필요합니다.
Q3. 일시적 2주택 비과세 기준은 어떻게 되나요?
A. 신규주택 취득일로부터 2년 내 기존주택 양도·1주택 복귀(조정지역 간 거래는 1년 이내) 시 비과세 가능합니다.
Q4. 부모에게 증여 후 5년 안에 매도하면 비과세인가요?
A. 증여 후 5년 내 양도 시 양도세 계산에 부모의 취득가액이 승계되므로 절세효과가 거의 없습니다.
Q5. 고령자가 2년 이상 거주한 1주택 매도 시 추가 혜택이 있나요?
A. 네, 장기보유특별공제(최대 80%)와 고령자 공제(최대 40%)를 동시에 적용할 수 있습니다.
✅ 마무리
양도소득세 비과세는 “주택 수, 보유기간, 거주기간, 거래가액” 네 가지 기준이 핵심입니다.
2025년 개정 사항을 꼭 확인하고, 양도 전 홈택스 자동계산기로 예상 세액을 미리 검토해보세요!
출처: 국세청 양도소득세 개요