아파트 매매 필요서류 세금 총정리

 아파트 매매 필요서류·세금 완벽정리

“계약서에 사인하기 전에 무엇을 준비해야 할까?”

 

부동산 거래 경험이 많지 않은 40‒60대라면 더더욱 꼼꼼한 준비가 필요합니다.

 

이 글에서는 아파트 매매 절차 → 필요서류 → 세금·비용 → 체크리스트까지 순서대로 설명해드릴게요!

 

 

✅ 아파트 매매 절차 한눈에 보기

1. 매물 조사·시세 확인
2. 중개사무소 의뢰 및 현장 방문
3. 계약금 지급 & 매매계약서 작성
4. 중도금·잔금 일정 조율
5. 등기이전·취득세 납부
6. 잔금일 실거주(또는 임대) 개시

TIP: ‘잔금일 이전 실거주 허락’ 특약 여부를 계약서에 명확히 기재하세요.

 

 

 

 

 

✅ 필수·선택 필요서류 체크리스트

구분	서류명	발급처
기본	주민등록등(초)본	주민센터 or 정부24
기본	인감증명서·인감도장	주민센터
기본	등기부등본	인터넷등기소
세금	취득세 납부 영수증	위택스·지자체
선택	아파트 관리비 완납 확인서	관리사무소

 

✅ 많이 묻는 질문(FAQ)

Q1. 아파트 매매 시 국민주택채권을 꼭 사야 하나요?

9억 원 초과 주택 취득 시 의무 매입 대상입니다. 다만 보유 후 바로 매도(즉시할인) 가능해 실제 비용은 시가의 20‒30 % 수준으로 낮아집니다.

Q2. 양도소득세 장기보유특별공제는 얼마까지 받을 수 있나요?

2025년 기준 2년 보유·2년 거주 시 24 %, 10년 이상 보유·거주 시 최대 60 % 공제(1주택).

Q3. 중개수수료 네고가 가능한가요?

요율 상한 내에서 중개업자와 협의해 낮출 수 있습니다. 서면(특약)으로 남겨 두세요.

Q4. 계약금만 걸고 대출 거절되면 어떻게 되나요?

“대출 불가 시 계약 해제” 특약이 있으면 계약금을 돌려받을 수 있지만, 없으면 배액배상 위험이 있습니다.

Q5. 잔금일 이후 세입자가 집을 비우지 않으면?

계약서에 명시된 인도 기한을 넘기면 지연배상(1일당 일정금액)을 청구하거나 명도소송을 진행할 수 있습니다.

 

✅ 세금 & 부대비용 계산 예시 (2025년 기준)

1) 취득세

매매가 6억 원 이하: 1.1 % → 약 660만 원
매매가 6억 초과 ~ 9억 원: 1.3 % → (예: 8억 × 1.3 %= 1,040만 원)

2) 중개수수료(서울)

매매가	요율 상한	예시 수수료
6억 원 이하	0.4 %	240만 원
6억~9억 원	0.5 %	400만 원
9억 원 초과	0.9 %	720만 원 (9억 기준)

3) 장기수선충당금

잔금일에 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 선납분·미납분을 정산합니다. 관리사무소에서 최근 3개월 내역 확인 필수!

 

 

 

 

 

 

✅ 마지막 점검 체크리스트

• ✅ 전입세대 열람으로 임차권(전세금)을 확인했나요?
• ✅ 계약서에 확정일자·인감 날인을 했나요?
• ✅ 잔금일 이전 하자 확인을 특약으로 넣었나요?
• ✅ 대출 상환 스케줄(기존 근저당 말소) 확인했나요?

 

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✅ 한눈 정리

• 매매 절차 & 필요서류를 계단식으로 준비
• 세금·수수료는 계약 전 실계산으로 예산 확보

 

참고·출처

• 국토교통부, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 (2025)
• 국세청, 「양도소득세 안내서」 (2025)
• 서울특별시, 「부동산 중개보수 요율표」 (2024 개정)
• 한국부동산원, 월간 주택가격동향 (2025.04)

 

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